2025년 수도권 주담대 LTV 규제 강화, 핵심만 쉽게 정리!

최근 정부가 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출 규제를 대폭 강화했습니다. 'LTV', 'DSR' 같은 용어도 어렵고, 나에게 해당되는지 아닌지도 헷갈리죠. 이 글에서는 내용을 쉽게 풀어보고, 어떤 분들에게 영향이 있는지도 알려드릴게요. 😊

이번 정책의 핵심은?

6월 28일부터 정부가 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출 규제를 대폭 강화했어요. 수도권 다주택자는 주담대 이용이 제한되고, 실수요가 아니면 금융권 대출이 사실상 전면 차단됩니다. 정부는 이번 규제를 통해 늘어나는 가계부채를 잡겠다는 의지를 보여주고 있어요.

• 수도권이나 규제지역에서 주택을 사기 위한 대출은 최대 6억 원까지
• 수도권·규제지역에서 추가 주택구입 목적 주담대 자체가 금지(2주택 이상 보유자, 또는 1주택자가 기존 주택 처분 없이 추가 구입하는 경우)
• 생애최초 주택구입자라도 LTV 80% → 70%로 줄어듦
• 수도권·규제지역 내 모든 주택구입자는 6개월 안에 전입해야 함
• 생활자금용 주담대도 최대 1억 원으로 제한, 2주택 이상 다주택자는 불가
• 전세대출 보증비율도 수도권 기준 90% → 80%로 축소
• 대출 만기는 30년 이내로 제한, DSR 회피 방지 목적
• 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 (갭투자 방지)
• 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한 (주택구입 목적 활용 방지)

 

LTV란?

LTV (Loan To Value)는 집값 대비 대출 가능한 비율이에요.

예를 들어, 5억짜리 아파트를 살 때 LTV가 70%면 최대 3억 5천만 원까지만 대출이 나오는 거예요.

• LTV가 높으면 대출을 많이 받을 수 있고
• 낮으면 그만큼 자기 돈(자기 자본)이 더 필요해요
• 이번 규제에서는 생애최초 주택구입자도 LTV 70%까지만 허용돼요

 

DSR이란?

DSR (Debt Service Ratio)은 내가 버는 소득 대비 모든 대출(신용대출, 주담대, 카드론 등)의 연간 원리금 상환액 비율을 뜻해요.

예를 들어, 연소득이 5,000만 원이면 DSR 40%는 연간 2,000만 원까지만 대출 원리금 갚을 수 있다는 뜻이에요.

정부는 이 비율을 기준으로 “더 이상 빚 못 낸다”는 기준을 만들어요. 이번 정책에서도 대출 만기를 30년으로 제한해서 DSR을 인위적으로 낮추는 방식도 막았어요.

생애최초 주택구입자

처음으로 집을 사는 사람 (무주택자 + 과거 집을 가져본 적 없는 사람)

혜택은 여전히 존재하지만 요건이 더 까다로워졌어요.

• LTV 70%까지 허용 → 기존에는 80%까지 가능했지만, 이제는 70%로 줄어듦
• 6개월 이내 실거주(입주) 의무 생김 → 전세 끼고 집 사는 “갭투자”는 사실상 금지됨
• 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출도 동일한 LTV 70%, 전입 의무 조건 적용 예정

 

무주택자 또는 기존에 1 주택 보유한 실수요자

현재 집이 없거나, 집이 1채 있는 사람 중 기존 주택을 6개월 이내에 처분하기로 약속하는 경우

조건을 충족하면 대출 가능은 해요.

• 기존 주택을 6개월 안에 처분(팔겠다)고 약속해야 함
• 비규제지역: LTV 최대 70%까지 가능
• 규제지역(수도권 포함): LTV 최대 50%까지 가능
• 수도권·규제지역 내 보유주택을 담보 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한
• 6개월 이내 전입 의무 적용

👉 핵심은 “기존 집을 팔겠다”는 조건을 걸면 두 번째 집을 사기 위한 대출이 가능하다는 점이에요.

추가 주택구입을 원하는 다주택자

수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유하거나, 1주택자가 기존 주택 처분 없이 추가 주택을 구입하려는 경우

• 수도권·규제지역에서는 주택 구입 목적 대출 자체가 금지 → LTV 0% = 아예 대출 불가
• 2주택 이상 보유자는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 대출도 금지됨
• 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정
• 전세대출 보증비율도 하향 → 수도권 기준 기존 90%에서 80%로 축소
• 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 (갭투자 목적 차단)

 

마무리

정부는 이번 조치 시행 이전에 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수가 완료된 차주 등에 대한 경과규정을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자에게 피해가 발생하지 않도록 할 예정입니다. 따라서 이미 계약을 진행 중인 분들은 크게 걱정하지 마세요.

 

이번 규제를 통해 실수요자와 투자자를 명확히 구분하겠다는 정부의 의지가 분명하게 드러납니다. 특히 수도권 아파트를 전세 끼고 매입하거나, 대출을 여러 건 돌려가며 집을 사는 방식은 이제 어렵게 됐습니다. 앞으로는 실거주 목적의 구입인지, 자격 요건을 충족하는지를 꼼꼼히 따져본 뒤 조건에 맞춰 계획적으로 준비하는 것이 중요합니다.

이 글은 대한민국 정책브리핑 2025년 6월 보도자료를 바탕으로 정리한 내용입니다.